တရုုတ္ႏွင့္ျမန္မာလူႀကီးေတြက အေနာက္ႏိုုင္ငံႀကီးေတြကိုု ႏိုုင္ငံေရးကစားကြက္ေလး တအားလွ ပါတယ္ဗ်..... ဘယ္သူေတြ ဘာျဖစ္က်န္ခဲ့မလဲေတာ့ မသိေသးပါဘူး ? အခုုေခတ္က ကိုုလိုုနီ စနစ္က ေျပာင္က်ဴးေက်ာ္တဲ့ေခတ္မဟုုတ္ေတာ့ပါဘူ... အႏုုနည္းေတြႏွင့္ စည္းလံုုးသြင္းရတဲ့နည္းေတြပါ..
အခုုလဲၾကည့္ ဘယ္အခ်ိန္တုုန္းက ၀င္လာမွန္းမသိ ေရွးေဟာင္းနာမည္ႀကီး မႏၱေလးၿမိဳ႕ေတာ္ကိုု သိမ္းယူ လိုု႔သိမ္းမွန္းမသိ သိမ္းယူသြားက်တာ တကယ္လက္ရာေျမွာက္လြန္းလွပါတယ္...ဒီကေရႊေတြကဘဲ ညံ့တာလားမသိ.. အကုုန္လံုုးနီးပါ မဲဇာၿမိဳ႕ျပင္ကိုု တေျဖးေျဖးႏွင့္ ေရာက္မွန္းမသိေရာက္ကုုန္ၿပီးမွ ျပည္သူ လူထုုေတြ တေျဖးေျဖးရိပ္မိလာေတာ့တာပါေနာ္....
ဒီေနာက္ပိုုင္း ႏိုုင္ငံေပါင္းစံုုက ႏိုုင္ငံျခားသားေတြကလည္းလူလည္က်ၿပီး အမိေျမကေရႊမမေလးေတြကိုု ေကၽႊးေမႊးျမဴၿပီး တဆင့္နာမည္ခံၿပီးလာရင္းႏွီးျမွပ္ႏွံက်ေတာ့ တာပါဘဲ... ေငြေၾကးရွင္ ျပည္သူလူထုု ေတြလဲ အစိုုးရရဲ႕ဘက္လိုုက္တဲ့ဥပေဒ မူ၀ါဒ ေတြေၾကာင့္ အျမတ္မေသခ်ာတဲ့တျခားစီးပြားေရးေတြ ဖက္မွာဆက္လက္ၿပီး ရင္းႏွီးျမွပ္ႏွံမႈေလးေတြ ဆက္မလုုပ္ေတာ့ခ်င္က်ေတာ့ပါဘူးေလ.... အေသခ်ာ အဆေပါင္းမ်ားစြာ ၅၀-၃၀၀% ေလာက္ ျမတ္တဲ့ အိမ္ျခံေျမတခုုထဲမွာဘဲ စျုုပံဳ၀င္ေရာက္ ေစ်းကစားပါ ေတာ့တယ္... ေရႊမေလးေတြလဲ ႏိုုင္ငံျခားသားဆိုုရင္ ျဖဴျဖဴမဲမဲႀကီးႀကီးေသးေသး သဲသဲ လုုပ္ပါဘဲ... အရင္းမႏွီးေငြေၾကး ထုုတ္ေပးၿပီး အိမ္ခန္းဌား (သိုု႔) ၀ယ္ေပးထားၿပီး ခ်က္ျပဳတ္ ေကၽြးေမြးျပဳစုုယုုယခိုုင္းေတာ့တာဘဲေလ......
လူႀကီးမင္းေတြကလဲ ႏိုုင္ငံတကာမွာလဲ အရွက္မရွိ ေမ်ာက္ျပၿပီး ဆန္ေတာင္းသြားတာ.... ေခတ္အဆက္ ဆက္ႏွစ္ေပါင္းမ်ားစြာက ေၾကြးမွီေတြလဲေၾကေအာင္ လုုပ္ႏိုုင္တာ ဘယ္လိုုလူေတြလဲ ဆိုုတာ... .ႏႈိင္းယွဥ္မျပႏိုုင္ေလာက္ေအာင္ မ်က္ႏွာတကယ္ေျပာင္လြန္းတဲ့ တကယ္ေတာ္တဲ့ လူေတြပါဘဲ... မိမိရဲ႕စာဖတ္ပရိတ္သတ္ ေလးေတြ ေသေသခ်ခ်ာ ျပန္စဥ္းစား ၾကည့္လိုုက္ပါ အံုုး.....
ႏိုင္ငံတကာ အကူအညီေတြယူၿပီး ျပည္တြင္းလူထုုေတြလုုပ္စားလို႔မရေအာင္ အေၾကာင္းအမ်ိဳးျပၿပီး ဥပေဒအမ်ိဳးမ်ိဳးထုုတ္ကာ အမ်ားအားျဖင့္ တကယ္ခ်မ္းသာသြားေစတဲ့ ကားပါမစ္ေတြ ေစ်းတက္ေအာင္ လုုပ္ၿပီး အမွန္တကယ္ခ်မ္းသာသြားက်တဲ့ သူေတြပါဘဲ...အခုုေတာ့ ဘယ္တုုန္းကမွ အၾကားဖူးတဲ့ေစ်းႏႈန္း ေတြႏွင့္ တကယ္ကိုု ဘီယံေတြျဖစ္ကုုန္ေစတဲ့အမိေျမက အိမ္ျခံေျမေတြပါဘဲ......
အစိုးရရဲ႕ေျခလွမ္းသစ္နဲ႔ အိမ္ျခံေျမေစ်းကြက္ရဲ႕လားရာ
Written by ေဇာ္ထိုက္
ျမန္မာ့ အိမ္ျခံေျမေစ်းႏႈန္းမ်ားသည္ ဆယ္စုႏွစ္တစ္စုအတြင္း ဆယ္ဆမကတစ္ရွိန္ထိုးျမင့္တက္ လာရာ ယခုအခါဘယ္မွ်မွန္မည္္မွန္းမသိႏိုင္ေသာ္လည္း ကမၻာ့အျမင့္ဆံုးအေနအထားသို႔အထိ ေရာက္ရွိလာ ေနၿပီဟုဆိုၾကပါသည္။ ထိုကဲ့သို႔ ေျမယာ၊တိုက္တာ၊ ျခံေျမေစ်းႏႈန္းမ်ား ႀကီးျမင့္လြန္းသျဖင့္ ျပည္တြင္း လူမႈေရး မညီမွ်မႈျပႆနာမ်ား အစပ်ိဳးထြက္ေပၚလာကာ၊ တိုင္းျပည္စီးပြားေရးတိုးတက္မႈအတြက္ အလြန္အေရးပါသည့္ ႏိုင္ငံျခားရင္းႏွီးျမွဳပ္ႏွံမႈ၀င္ေရာက္ေရးကိုပါ ေက်ာက္တံတိုင္းႀကီးသဖြယ္ကာဆီးေနသည္ဟု ေ၀ဖန္သံုးသပ္မႈမ်ား ပြက္ေလာညံေနသည္မွာ အခ်ိန္အေတာ္ၾကာခဲ့ပါၿပီ။
ယခု အဆိုပါတစ္ရွိန္ထိုးျမင့္တက္ေနသည့္ ျမန္မာ့ အိမ္ျခံေျမ ေစ်းႏႈန္းမ်ားႏွင့္စပ္လ်ဥ္းၿပီး စက္တင္ဘာလ အတြင္းမွာ အစိုးရအေနျဖင့္ အစီအစဥ္သစ္တစ္ရပ္ ေဆာင္ရြက္ခဲ့သည္။ သည္အစီအစဥ္သစ္ဆိုသည္မွာ အဓိကအားျဖင့္ ရန္ကုန္ၿမိဳ႕အိမ္ျခံေျမေစ်းႏႈန္းမ်ားအား ေရာင္း၀ယ္ခြန္(Commercial Tax)စည္းၾကပ္ေရး အတြက္ရည္ရြယ္သည္ဟုဆိုကာ နယ္ေျမအလိုက္ တစ္ေပပတ္လည္ရာျဖတ္ေစ်းႏႈန္းမ်ားသတ္မွတ္လိုက္ျခင္း ျဖစ္ပါသည္။
သတ္မွတ္လိုက္ေသာ ရာျဖတ္ေစ်းႏႈန္းမ်ားသည္ အမွန္တကယ္ေစ်းကြက္ ေပါက္ေစ်း၏ ၄၀%၀န္းက်င္ျဖစ္သည္ဟု ေစ်းကြက္ကၽြမ္းက်င္သူတို႕က ဆိုၾကသည္။
ဤကိစၥႏွင့္စပ္လ်ဥ္းကာ တစ္ေပပတ္လည္ ေျမေစ်းရာျဖတ္ႏႈန္းထားမ်ားသတ္မွတ္ျခင္းသည္ ေစ်းကြက္ ေပါက္ေစ်းအား ကန္႔သတ္ထိန္းခ်ဳပ္ရန္လံုး၀မဟုတ္ပါဘဲ အခြန္စည္းၾကပ္ရန္အတြက္သာျဖစ္သည္ဟု သက္ဆို္င္ရာ ဘ႑ာေရး၀န္ႀကီးဌာန ဒု၀န္ႀကီးေဒါက္တာေမာင္ေမာင္သိမ္းက ေနျပည္ေတာ္သတင္းစာရွင္းလင္းပြဲတစ္ရပ္ တြင္းအတိအလင္းေျပာၾကားခဲ့ေသာ္လည္း ေစ်းႏႈန္းသတ္မွတ္မည္ဆိုသည္ႏွင့္ သို႔ေလာသို႔ေလာအေျခအေနမ်ား ေပၚေပါက္ကာ ေစ်းကြက္အေရာင္းအ၀ယ္မ်ားလည္း ရုတ္ခ်ည္းတုံ႕ဆိုင္းသြားခဲ့ပါသည္။
ေစ်းကြက္ေပါက္ေစ်း အား ထိန္းခ်ဳပ္ရန္မဟုတ္ဘဲ တိုင္းျပည္အတြက္ေလလြင့္ေလ်ာ့ပါးေနသည့္ အခြန္အတုပ္မ်ားတိုးပြားရရွိေရးအ တြက္သာျဖစ္သည္ဟု ဆိုျငားေသာ္လည္း သြယ္၀ိုက္ေသာအားျဖင့္(ျပည္ပရင္းႏွီးျမွုပ္ႏွံမႈမ်ားအား ၀င္ေရာက္ေစကာ တိုင္းျပည္စီးပြားေရးဖြံ႕ၿဖိဳးမႈ အဟုန္ကိုျမွင့္တင္မည္ဆိုျခင္းအား ႀကီးမားေသာ အဟန္႔အတားျဖစ္ေနသည့္ ေျမေစ်းကို)ထိန္းေက်ာင္းရန္ ရည္ရြယ္မႈပါသည္ဟု ေစ်းကြက္ေစာင့္ၾကည့္ေလ့လာသူမ်ားက သံုးသပ္ၾကသည္။
သို႔ရာတြင္ ယခင္ေခတ္မ်ားဆီကကဲ့သို႔ မည္သည့္ကုန္ပစၥည္းေစ်းႏႈန္း မည္မွ်ထက္မပိုရ၊ သတ္မွတ္သည္ထက္ ္ပိုပါက ဘာျဖစ္မည္၊ ညာျဖစ္မည္ဆိုသည့္ Command Economy (အမိန္႔ေပးစီးပြားေရး) နည္းဟန္မ်ားမွခြဲထြက္ ကာ အင္သံုး၊အားသံုးမဟုတ္ဘဲ ေရရွည္မူ၀ါဒခင္းက်င္းေဆာင္ရြက္မည့္ Market Economy (ေစ်းကြက္စီးပြားေရး) ႏွင့္ ပိုမိုအဟပ္ညီေသာ အရိပ္အေယာင္မ်ားကိုျမင္ေတြ႕ရသည္ဟု ယင္းတို႔ကဆက္လက္ေျပာၾကားပါသည္။
ရာျဖတ္ေစ်းဘယ္လို သတ္မွတ္ခဲ့သလဲ
ျမန္မာႏိုင္ငံအိမ္ျခံေျမ၀န္ေဆာင္မႈအသင္းဒုတိယဥကၠဌ ဦးသန္းဦးက အသင္းကိုယ္စားျပဳမဟုတ္ပဲ မ႑ိဳင္အိမ္ျခံေျမအက်ိဳးေဆာင္းလုပ္ငန္း မန္းေနးဂ်င္းဒါရိုက္တာအေနျဖင့္’’ ေစ်းႏႈန္းသတ္မွတ္တဲ့ ကိစၥမွာ လူေတြဟာ အျမင္မရွင္းလင္းဘူးျဖစ္ေနတယ္။ လက္ရွိအိမ္ျခံေျမေစ်းႏႈန္းေတြကေတာ့ ေစ်းကြက္စီးပြားေရးပံုစံ ကာလေပါက္ေစ်းနဲ႕ ေရာင္းႏိုင္၀ယ္ႏိုင္ တယ္။ ကၽြန္ေတာ္တို႔သိတာကေတာ့ ဘယ္ေလာက္နဲ႕ မေရာင္းရဘူး ဆိုတဲ့ ကန္႔သတ္ခ်က္မ်ိဳးမရွိဘူး။ဒီစာရင္းေတြဘာေၾကာင့္ထုတ္ျပန္တာလဲလို႔ေမးရင္ အခြန္စည္းၾကပ္ဖို႔အတြက္ ကာလတန္ဖိုးသတ္မွတ္တဲ့ေစ်း တစ္နည္းအားျဖင့္ရာျဖတ္ ေစ်း အခြန္ထမ္းေဆာင္ဖို႔အတြက္ အေရာင္းအ ၀ယ္တန္ဖိုးကို သတ္မွတ္တဲ့ေနရာမွာ အဲဒီ ေစ်းႏႈန္းအတိုင္းဘဲ စည္းၾကပ္မယ္လို႔ေျပာတဲ့ေစ်း’’ ဟုေျပာသည္။
အထက္ပါအိမ္ျခံေျမ တစ္ေပပတ္လည္ေစ်းႏႈန္းမ်ားသတ္မွတ္ေရးအတြက္ ျပည္တြင္းအခြန္မ်ားဦးစီးဌာန အေနျဖင့္ ျမန္မာႏိုင္ငံအိမ္ျခံေျမ၀န္ေဆာင္မႈအသင္းအား ၾသဂုတ္လအတြင္း၌ ဖိတ္ေခၚညွိႏိႈင္းခဲ့ကာ စက္တင္ ဘာလအတြင္း ရန္ကုန္တိုင္းေဒသႀကီးအတြင္းရွိ ၿမိုနယ္မ်ားအလိုက္၊ ရပ္ကြက္လမ္းမ်ားအလိုက္ တစ္ေပပတ္ လည္ေျမေစ်းအား ထုတ္ျပန္ခဲ့ျခင္းျဖစ္သည္။
‘’ ရန္ကုန္တိုင္းအတြင္းမွာပဲ စမ္းသပ္ျပီးလုပ္တဲ့အဆင့္မွာပဲ ရွိေသးတယ္။ ဒါသည္ပံုေသမဟုတ္ဘူး။ အေနအထားအရ သိပ္ေ၀းလြန္းရင္ သူတို႔ျပန္ျပီးေတာ့ နီးစပ္ေအာင္လို႔ ေလွ်ာ့တန္ ေလွ်ာ့မယ္ တိုးရင္တိုးမယ္ ဆိုတဲ့အေနအထားျဖစ္တယ္လို႔ ကၽြန္ေတာ္တို႔ အဲသလိုသိထားရတယ္။ ဌာနဆိုင္ရာေတြခ်ည္းပဲ မဟုတ္ပဲနဲ႕ ေစ်းကြက္ထဲမွာရွိတဲ့ ေစ်းကြက္သေဘာတရားကို အနီးစပ္ဆံုးအကၽြမ္းတ၀င္ ရွိတဲ့ အဖြဲ႕အစည္းနဲ႕ညွိႏိႈင္း ေဆြးေႏြးျပီးေတာ့မွ ဒီတန္ဖိုးကိုသတ္မွတ္ျခင္းျဖစ္တယ္။ ဒါေၾကာင့္မို႔လို႔ လက္ေတြ႕နဲ႕ အနီးစပ္ဆံုးျဖစ္တယ္။’’ဟု ဦးသန္းဦးက ဆက္ေျပာသည္။
ေစ်းကြက္အေနအထား
၂၀၁၂ခုႏွစ္က ထုတ္ျပန္ခဲ့ေသာ အိမ္ျခံေျမ အခြန္ႏႈန္း ထားမ်ားမွာ တန္ဖိုးက်ပ္သိန္း၅၀၀ ႏွင့္အထက္ အိမ္ ျခံ ေျမ တိုက္ခန္းေရာင္း၀ယ္ျခင္းမ်ားအေပၚ ၀ယ္သူဘက္မွ၀င္ေငြရလမ္းေၾကာင္း မေဖၚျပႏိုင္ပါ က Commercial Tax(ကုန္သြယ္ခြန္)၃၀%ႏွင့္ တံဆိပ္ေခါင္းခြန္ ရန္ကုန္၊မႏၱေလး၊ေနျပည္ေတာ္ ၇%၊ အျခားေဒသ ၅%တို႔ျဖစ္ကာ ေရာင္းသူဘက္မွ Commercial Tax(ကုန္သြယ္ခြန္)၁၀% ေပးေဆာင္ရ မည္ျဖစ္ သည္။
သို႔ျဖစ္ရာ၂၀၁၃ စက္တင္ဘာတြင္အသစ္ထုတ္ျပန္ေသာ ရာျဖတ္ႏႈန္းထားအေပၚအေျချပဳ၍ အထက္ပါ ရာခိုင္ႏႈန္းမ်ားအတိုင္း အခြန္စည္းၾကပ္မည္ဟု ျဖစ္သည္။ထိုသို႔ရာျဖတ္ႏႈန္းမ်ားထုတ္ျပန္လိုက္သည့္ႏွင့္ တစ္ၿပိဳင္ျဖစ္ေပၚလာသည့္ ရန္ကုန္အိမ္ျခံေျမေစ်းကြက္ အေနအထားမွာ အေရာင္းအ၀ယ္တံု႔ွဆိုင္းသြားေၾကာင္း ဦးသန္းဦးကဆိုသည္။
‘’ ေစ်းကြက္အေနအထားကိုၾကည့္မယ္ဆိုရင္ေတာ့ တစ္ေပပတ္လည္ေစ်းႏႈန္းေတြသတ္မွတ္မယ္လို႔ ေၾကျငာျပီး ေနာက္ပိုင္းမွာ အေရာင္းအ၀ယ္ေတြ ေလး သြားတယ္။ ဘယ္လိုိျဖစ္လာမလဲ ဆိုျပီးသို႔ေလာ သုိ႔ေလာျဖစ္ၾက တာေပါ့။ ေစာင့္ၾကည့္တဲ့အေနအထားေၾကာင့္ အေရာင္းအ၀ယ္ေတြက ေအာက္တိုဘာလလယ္ ေလာက္အထိ မေကာင္းဘူး။ အခု(ေအာက္တိုဘာေနာက္ဆံုးပတ္)ေတာ့ သိန္း၅၀၀၊ ၁၀၀၀ေလာက္အေသး ေလးေတြ အေမးရွိလာတယ္။ (ေအာက္တိုဘာ ၂၆) တစ္ရက္ ေလာက္အတြင္းမွာ သိန္း ၄၀၀၀ ၅၀၀၀ေတြ အထိ အေမးအျမန္းေတြ ျပန္ရွိလာတယ္။ စက္မႈဇုန္ေတြလည္း အေရာင္းအ၀ယ္ေတြျပန္ရွိလာတယ္။ အေရာင္းအ၀ယ္ေတြ ျပန္သြက္လာမယ့္ အလားအလာေတြ ေတာ့ေတြ႕ေနရတယ္။ ဒါေပမဲ့ ဒီကာလထဲမွာလည္း သိန္းေသာင္းနဲ႕ခ်ီတဲ့အႀကီးပိုင္းေတြ သူ႔နည္းသူ႔ဟန္နဲ႔ အေရာင္းအ၀ယ္ျဖစ္ေနတာရွိတယ္လို႔ ၾကားရပါတယ္။ ကၽြန္ေတာ္တို႔ေတာ့လက္လွမ္းမမွီတဲ့အရာေတြပါ’’ဟု ယင္းကဆက္လက္ေျပာၾကားသည္။
ကၽြမ္းက်င္သူတို႔ သေဘာထား
အထက္ပါ အိမ္ျခံေျမ တိုက္တာရာျဖတ္ႏႈန္းသတ္မွတ္ျခင္းသည္ ယခင္အစိုးရေခတ္မ်ားဆီကကဲ့သို႔ ေစ်းကြက္အေပၚ အင္အားသံုးေဆာင္ရြက္ျခင္းမဟုတ္ဘဲ မူ၀ါဒအရစနစ္တက်စီမံမည္ဟု သံုးသပ္ရသည့္အတြက္ အျပဳသေဘာဟုရႈျမင္ေၾကာင္း ဦးသန္းဦးကဆက္လက္ေျပာၾကားသည္။
``ဒီေစ်းကြက္ထဲမွာလုပ္လာတာ ၁၇ႏွစ္ၾကာၿပီ။ ေစ်းကြက္အႏွံ႕မွာစီးေမ်ာ ္ကူးခတ္သြား လာေနတဲ့ငါးတစ္ေကာင္နဲ႕ အလားသ႑ာန္တူတဲ့ အိမ္ျခံေျမအက်ိဳးေဆာင္တစ္ေယာက္ရဲ႕အျမင္ကိုေျပာရရင္ ကၽြန္ေတာ္ေတာ့ ဒီကိစၥဟာ မဆလ လက္ထပ္တုန္းကလို ဆန္တစ္ျပည္ဘယ္ေလာက္၊ ဆီတစ္ဆယ္သားဘယ္ ေလာက္ ဒီထက္ပိုရင္ ဘာလုပ္မယ္၊ညာလုပ္မယ္ဆိုတာမ်ိဳးမဟုတ္ပဲ စနစ္တက် သက္ဆိုင္တဲ့အဖြဲ႕အစည္းမ်ားနဲ႔ ညွိႏိႈင္းတိုင္ပင္ၿပီး ေဆာင္ရြက္တာျဖစ္တဲ့အတြက္ ဒါဟာအလားအလာေကာင္းလို႔သံုးသပ္ပါတယ္။ အက်ိဳးျဖစ္ေစ မယ္လို႔ ျမင္ပါတယ္’’ဟုဆိုသည္။
ေစ်းကြက္ရဲ႕တုံ႔ျပန္မႈ
တစ္ေပပတ္လည္ အိမ္ျခံေျမေစ်းႏႈန္းမ်ားသတ္မွတ္ၿပီးေနာက္ပိုင္းတြင္ ေစ်းကြက္အေရာင္းအ၀ယ္ တံု႔ဆိုင္းေလးအီသြားေသာ္လည္း ေၾကးတိုင္းႏွင့္ေျမစာရင္းဦးစီးဌာနလက္ေအာက္ရွိ မွတ္ပံုတင္စာရြက္စာတမ္း ရံုးတြင္ အိမ္ျခံေျမအေရာင္းအ၀ယ္ နာမည္အလႊဲအေျပာင္းအတြက္ မွတ္ပံုတင္စာရင္း(Resgisration)ျပဳလုပ္ သည့္အေရအတြက္သည္ သတ္မွတ္ႏႈန္းထားမထုတ္ျပန္မီကထက္ ပိုမိုမ်ားလာသည္ဟုၾကားသိရေၾကာင္း ဦးသန္းဦးက ဆက္လက္ေျပာၾကားသည္။
‘’ တစ္ေပပတ္လည္ႏႈန္းသတ္မွတ္ျပီးတဲ့ေနာက္မွာ မွတ္ပံုတင္စာရြက္စာတမ္းရံုးမွာ မွတ္ပံုလာတင္တဲ့ အေရအတြက္ မ်ားလာတယ္လို႔ သိရတယ္။ တစ္နည္းအားျဖင့္ ျပည္သူေတြ အေနနဲ႕ နည္းနည္းေထာက္ခံစ ျပဳတဲ့သေဘာမ်ိဳးရွိတယ္။ ဒီျပဒါးတိုင္က လက္ေတြ႕က်တဲ့အနီးစပ္ဆံုးျပဒါး တိုင္းေပါ့။ အရပ္မွာပဲၾကားတဲ့ သတင္း အရ သိန္း ၅၀၀၊ ၁၀၀၀ တန္ေလးေတြ မ်ားတယ္လို႔ေျပာတယ္။ သေဘာကေတာ့ေတာ့ အဲသလို သိန္း၅၀၀၊ ၁၀၀၀ တန္ေလးေတြ ေရာင္းတာ၀ယ္တာ ကို ႏိုင္ငံေတာ္အစိုးရကို အသိေပးတယ္ဆိုတာသည္ ဒီႏႈန္းထားသည္ ျပည္သူအမ်ားခုသာခံသာရွိတယ္ လိုလို လားလားအခြန္ထမ္းေဆာင္လိုတဲ့ ႏႈန္းထား ေတြျဖစ္တယ္ တစ္နည္း အားျဖင့္လည္း ေသြးတိုးစမ္းျပီးေတာ့ ဒီအခြန္ ႏႈန္းထားကို လက္ခံတဲ့သေဘာ ရွိတယ္’’ဟု ဆိုသည္။
ေျမေစ်းအေပၚ အစိုးရေျခလွမ္းသစ္ ထိေရာက္ႏိုင္မႈ
အိမ္ျခံေျမတိုက္ခန္း ေရာင္း၀ယ္မႈအေပၚမွ အခြန္အတုပ္ပိုမိုရရွိေရးႏွင့္ မိုးပ်ံေနေသာေစ်းႏႈန္္းမ်ားက်ဆင္း ေစေရးအတြက္ပါ သြယ္၀ိုက္ေဆာင္ရြက္သည့္ ရာျဖတ္ႏႈန္းထားသတ္မွတ္ျခင္းသည္ အမွန္တကယ္ထိေရာက္ ကာ အလုပ္ျဖစ္ေစေရးအတြက္ အကန္႔အသတ္မ်ားရွိေနဆဲျဖစ္ေၾကာင္း ေစ်းကြက္ကၽြမ္းက်င္သူမ်ားက ဆက္လက္ေျပာၾကားသည္။ အေရာင္းအ၀ယ္ျပဳလုပ္တိုင္း နာမည္လႊဲေျပာင္းမွတ္ပံုတင္သည့္ အေလ့အထ နည္းပါးေသးကာ အရပ္စာခ်ဳပ္ျဖင့္အေရာင္းအ၀ယ္ျပဳလုပ္မႈမ်ားေနေသးျခင္းသည္ စိန္ေခၚမႈတစ္ရပ္ ျဖစ္ေန ေသးေၾကာင္းThura Swiss Myanmar Research ၊ Consulting၊ Capital Marketsမွ CEOေဒါက္တာ ေအာင္သူရကဆိုသည္။
ယင္းက’’ က်န္တဲ့တိုင္းျပည္ေတြမွာလဲ Tax(အခြန္)နဲ႕ပတ္သတ္တယ္ဆိုရင္လဲ အရာင္းအ၀ယ္ျဖစ္တဲ့ ဆိုတဲ့ ေစ်းက ဟုတ္ႏိုင္မဟုတ္ႏိုင္သြားျပီး ခန္႔မွန္းတာမ်ိဳးရွိတယ္။ ျမန္မာျပည္မွာက်ေတာ့စိုးရိမ္ရတာေလး ေတြရွိမွာေပါ့။ တစ္ခုခ်င္းစီသြားလုပ္ေနရင္ မွားသြားမလားဆိုတာမ်ိဳးရွိႏိုင္ တာေၾကာင့္ ျခံဳ ျပီးအကုန္လံုးကို သတ္မွတ္လိုက္ေတာ့ တြက္ထားလို႔ရတာေပါ့။ လူေတြကေလ်ာ့ျပီးလုပ္ၾက တယ္ဆိုတာမ်ိဳးကၾကေတာ့ Law Inforcement(တရားဥပေဒကိုလိုက္နာေစမႈ) နဲ႕လည္း ဆိုင္တယ္။အရင္ကဆိုအရမ္းေလွ်ာ့တာမ်ိဳး လုပ္လို႔ရ ခ်င္ရႏိုင္မယ္။ ဒါေပမဲ့ အခုဆိုရင္ေတာ့ ဒါမ်ိဳးလုပ္လို႔ရခ်င္မွာရေတာ့မယ္။ ၄၀%ဆိုရင္ေတာင္ တစ္၀က္ေလာက္ပဲ လုပ္လို႔ရမွာေပါ့။ ဘာပဲျဖစ္ျဖစ္ေတာ့ Tax ကမ်ားေနရင္ေတာ့ အေရာင္းအ၀ယ္ကမ်ားမ်ားမလုပ္ေတာ့ဘူးေပါ့။ နည္းနည္းေတာ့ ေႏွးသြားမွာေပါ့။ Speculation(ေစ်းကစားျခင္း)လုပ္ခ်င္တဲ့သူကေတာ့ အရမ္းၾကီးအေရာင္း အ၀ယ္လုပ္ခ်င္ေတာ့မွာမဟုတ္ ဘူး။ တစ္ခုေတာ့ရွိတာေပါ့ အရင္ကလိုပဲ ၀ယ္ျပီးနာမည္မလႊဲပဲ တစ္ဆင့္ျပန္ ေရာင္းတာမ်ိဳးလဲ ျဖစ္ႏိုင္တာေပါ့။ ဘာပဲျဖစ္ျဖစ္ အခြန္ဆိုတာကလည္း မွ်တဖို႔ကေတာ့လိုပါတယ္’’ဟု ေျပာသည္။
သို႔ရာတြင္ ျမန္မာႏိုင္ငံ၏လက္ရွိအေနအထားအရ ေျမကြက္မ်ား၊ အိမ္ျခံ တိုက္တာမ်ားအား အမ်ားအ ျပားရယူပိုင္ဆိုင္ထားသူမ်ားသည္ အဓိကအားျဖင့္ မည့္သည့္ေငြမ်ားျဖင့္ရယူထားသည္ဆိုျခင္းက ရာျဖတ္ႏႈန္း ထားမ်ားသတ္မွတ္ကာ အေရာင္းအ၀ယ္အခြန္စည္းၾကပ္ျခင္း၏ ထိေရာက္ႏိုင္စြမ္းအေပၚ သက္ေရာက္မႈႀကီးမား မည္ျဖစ္ေၾကာင္းယင္းကဆက္လက္သံုးသပ္သည္။
‘’၀ယ္ထားတဲ့သူေတြက ဘယ္ေငြေတြနဲ႕၀ယ္ထားၾကလဲဆိုတာက အခြန္စည္းၾကပ္လို႔ ေျမေစ်းေတြ က်မက်အေပၚအမ်ားႀကီးစကားေျပာလိမ့္မယ္။ ဥပမာ အိမ္ျခံေျမပိုင္ဆိုင္ထားသူေတြအေနနဲ႕ Leverage (ေခ်းေငြးပါ၀င္မႈ)ဘယ္ေလာက္ရွိမရွိဆိုတာပဲ။ ကိုယ့္ေငြနဲ႕ကိုယ္၀ယ္ထားၾကတာဆိုရင္ေတာ့ ႀကိဳက္ေစ်းမရရင္ ကိုင္ထားႏိုင္မွာပဲ။ ေငြေခ်းၿပီး၀ယ္တယ္ဆိုရင္ေတာ့ ၾကာၾကာကိုင္ႏိုင္မွာမဟုတ္ဘူးေလ။ ျမန္မာႏိုင္ငံမွာက ဒီလို သတင္းအခ်က္အလက္မ်ိဳးကမရႏို္င္ေတာ့ ခန္႔မွန္းရတာအရမ္းခက္ပါတယ္။ တစ္ခ်ိဳ႕လည္းေျပာၾကတာကေတာ့ ျပည္ပကလူေတြေတာင္ အတိုးနည္းနည္းနဲ႔ပိုက္ဆံေခ်းလာၾကၿပီး ျမန္မာႏိုင္ငံမွာေျမေတြ၀ယ္ၾကတယ္ေျပာၾက တာပဲ’’ ဟု ေဒါက္တာေအာင္သူရက ဆိုသည္။
မိုးပ်ံေျမေစ်းတို႔ရဲ႕ အစျပဳရာ
ျမန္မာႏိုင္ငံရဲ႕ အိမ္ျခံေျမ တိုက္တာေစ်းႏႈန္းမ်ားသည္ နယူေယာ့ခ္ၿမိဳ႕ေျမေစ်းႏႈန္းႏွင့္ နင္လာငါလားအ ေနအထားအထိ ျဖစ္လာျခင္းသည္ ယခင္ေခတ္မ်ားဆီက နည္းလမ္းအမ်ိဳးမ်ိဳးျဖင့္၀င္ေငြအေျမာက္ အမ်ားရရွိ ထား ၾကသည့္ နီးစပ္သူမ်ားအေနျဖင့္ေပါက္ေစ်းထက္ အဆမတန္ပိုေပးကာ အိမ္ျခံ၊တိုက္တာမ်ားကို၀ယ္ယူၾက ျခင္းႏွင့္ ၁၉၉၇ခုႏွစ္ေနာက္ပိုင္းမွစတင္ကာ ဧကသန္းေပါင္းမ်ားစြာေသာေျမယာမ်ားအား ဆီအုန္းစိုက္ပ်ိဳးေရးမွ အစျပဳေသာ လုပ္ငန္းစီမံကိန္းတင္သြင္းသူမ်ားထံ အတိုင္းအဆမဲ့ခြင့္ျပဳေပးခဲ့ျခင္းမ်ားျခင္းေၾကာင့္ လူတစ္တည္း မွ ေျမဧကသိန္းႏွင့္ခ်ီကာပိုင္ဆိုင္သြားခဲ့ျခင္းမွ အစျပဳခဲ့သည္ဟု စီးပြားေရးပညာရွင္ ဦးလွေမာင္ကေျပာသည္။
ယင္းက’’ ေနာက္ပိုင္းၾကေတာ့ သစ္ကြက္ေတြေပးတယ္။ တနသၤာရီတိုင္းမွာ silver island တို႔ဘာတို႔စ သျဖင့္ေပါ့။ လန္ပိကၽြန္းတို႔ဘာတို႔ေပါ့။ သူတို႔တင္ျပခ်က္ကေတာ့ ဒီကၽြန္းၾကီးကို tourist resort လုပ္မယ္၊ ကာဆီႏို ရံုလုပ္မယ္ ဘာလုပ္မယ္စသျဖင့္ေပါ့။ သူေဌးကၽြန္းတို႔ေပါ့။ Project Proposal(လုပ္ငန္းအဆိုျပဳခ်က္) တင္လိုက္တယ္။ ခ်ေပး လိုက္တယ္။ ဘာမွမလုပ္ဘူးဒီကေန႕အထိ ။ အဲဒီမွာရွိတဲ့သစ္ေတြ ခုတ္ျပီးအ ကုန္လံုး ေရာင္းစားလိုက္တယ္``ဟုေျပာသည္။
ထို႔ေနာက္ပိုင္းတြင္ အထက္ပါကဲ့သို႔ နီးစပ္သူမ်ား၏ မေရရာေသာစီမံကိန္းအတြက္ ေျမလြတ္ေျမရိုင္းမ်ား အားခ်ထားေပးျခင္းမ်ားသည္ တစ္ႏိုင္ငံလံုးအႏွံေတာေတာင္မ်ားအထိပါ ပါ၀င္လာသည္ဟု သိရေၾကာင္း ယင္းက ဆိုသည္။
ဦးလွေမာင္ကဆက္လက္၍’’မႏွစ္ကအေမရိကန္ကုမၸဏီတစ္ခုက ရန္ကုန္-ေနျပည္ေတာ္အျမန္လမ္း တစ္ေလွ်ာက္မွာ ေကာ္ဖီဆိုင္နဲ႔တြဲၿပီး ဓါတ္ဆီဆိုင္ေတြအမ်ားႀကီးဖြင့္ဖို႔ ရင္းႏွီးျမွဳပ္ႏွံမႈေကာ္မရွင္ဆီမွာေလွ်ာက္ ေတာ့ လမ္းမႀကီးတစ္ေလွ်ာက္လံုးဘာမွသာမလုပ္ရေသးတာ ပိုင္ရွင္ကရွိေနၿပီးၿပီ။ လုပ္ခ်င္ရင္တစ္ဆင့္ခံလုပ္မွ ရမယ္။ တစ္ဆင့္ခံေစ်းကမ်ားေတာ့အဲဒီအေမရိကန္ကုမၸဏီလဲ လက္ေလွ်ာ့သြားတယ္’’ဟုေျပာၾကားသည္။
ယင္းႏွင့္စပ္လ်ဥ္းကာ ၂၀၁၃ခုႏွစ္မတ္လတြင္ ေနျပည္ေတာ္စက္မႈ၀န္ႀကီးဌာနရံုးတြင္က်င္းပခဲ့သည့္ မီဒီယာေတြ႕ဆံုပြဲတစ္ခုတြင္ သမၼတရံုး၀န္ႀကီးတစ္ဦးျဖစ္သူ ဦးစိုးသိန္းက လက္ရွိအခ်ိန္တြင္လည္း ေျမဧကသိန္း ႏွင့္ခ်ီကာ ေလွ်ာက္ထားေနသူမ်ားရွိေနဆဲျဖစ္ကာ ထိုသူမ်ားအားယခင္ကကဲ့သို႔ ခိုင္မာေသာလုပ္ငန္းစီမံကိန္းမရွိ ပါကခြင့္ျပဳေပးေတာ့မည္မဟုတ္ဘဲ လုပ္ငန္းေဆာင္ရြက္ျခင္းမရွိေသာ ေျမရယူထားသူမ်ားထံမွေျမမ်ားကိုလည္း လုပ္ကိုင္ခြင့္ရုပ္သိမ္းသြားမည္ဟုေျပာၾကားခဲ့သည္။ သို႔ရာတြင္ယေန႔အထိ အဆိုပါကိစၥသည္တိက်စြာ အေကာင္ အထည္ေပၚလာမႈမရွိေသးေၾကာင္း ေလ့လာသူမ်ားကဆိုသည္။
၂၀၁၁ခုႏွစ္မတ္လ ၃၁ ရက္တြင္ အစိုးရသစ္အာဏာရယူၿပီးေနာက္ ျဖစ္ေပၚလာသည့္ ျမန္မာ့စီးပြားေရး ပံုသ႑ာန္အေျပာင္းအလဲမ်ားအရ ယခင္ကျမန္မာႏိုင္ငံတြင္တည္ရွိခဲ့ေသာ Speculation Market(တက္ ေစ်းေမွ်ာ္၀ယ္ေရာင္းျပဳလုပ္သည့္ေစ်းကြက္)၄ခုျဖစ္သည့္ ေရႊ၊ေဒၚလာ၊ကား၊ အိမ္ျခံေျမတို႔အနက္ ေရႊ၊ေဒၚလာ၊ ကား ေစ်းကြက္သံုးခု ၿပိဳလဲသြားျခင္းသည္ ျပည္တြင္းေျမေစ်းမ်ား အခ်ိန္တိုအတြင္းအဆမတန္ ထိုးတက္ေနျခင္း အေပၚ ဘူးေလးရာ ဖရံုဆင့္ျဖစ္ေစခဲ့ေၾကာင္း ပညာရွင္မ်ားကဆိုသည္။
ေျမေစ်းက်ေအာင္ အခြန္အျပင္ ဘာလုပ္ဖို႔လို
ကၽြမ္းက်င္သူမ်ား၏ သံုးသပ္ခ်က္မ်ားအရ မိုးပ်ံေနေသာေျမေစ်းမ်ားက်ဆင္းေရးအတြက္ ေရာင္း၀ယ္ခြန္ စည္းၾကပ္ျခင္းတစ္ခုတည္းအျပင္ လုပ္ငန္းေဖၚေဆာင္ျခင္းမရွိပဲ ရယူပိုင္ဆိုင္ထားေသာ ဧကသန္းေပါင္း မ်ားစြာပ မာဏ ရွိသည့္ ေျမမ်ားအား အမွန္တကယ္လုပ္ငန္းေဆာင္ရြက္မည့္ သူမ်ားလက္၀ယ္သို႔ စနစ္တက်ေရာက္ရွိ ေစျခင္းႏွင့္ အသံုးမျပဳပဲထားရွိေသာအစိုးရပိုင္ေျမမ်ားအား အစိုးရႏႈန္းထားအတိုင္း လုပ္ငန္းလုပ္ကိုင္ခြင့္ျပဳေပး ျခင္းျဖင့္ ေစ်းကြက္အေပၚအခ်ိန္တိုအတြင္း ႀကီးမားေသာအျပဳသေဘာသက္ေရာက္မႈ ရွိေလာေစမည္ျဖစ္သည္။ ဦးလွေမာင္က``ဥပမာ ရန္ကုန္ၿမိဳ႕ရဲ႕ေနရာေတာ္ေတာ္မ်ားမ်ားမွာ လံုး၀အသံုးမျပဳပဲထားတဲ့ ေျမလြတ္ေတြ အမ်ားႀကီးရွိေနတယ္။ ဥပမာ ကမၻာေအးဘုရားလမ္းလို အခ်က္အျခာအင္မတန္က်တဲ့ေနရာမ်ိဳးရဲ႕ ၀ဲ ယာတစ္ဖက္္စီမွာ ဧကေပါင္းမ်ားစြာရွိတဲ့ လံုး၀အသံုးမျပဳေတာ့ပဲ ဒီအတိုင္းပစ္ထားလို႔ျခံဳႏြယ္ ပိတ္ေပါင္းေတြ ေပါက္ေရာက္ေနတဲ့ ၀န္ႀကီးဌနပိုင္ၿခံ၀န္းႀကီးေတြ မ်က္ေစ့တစ္ဆံုးရွိေနတယ္။ ဒါေတြကိုအစိုးရတရား၀င္သတ္ မွတ္ေစ်း တစ္စတုရန္းမီတာ ၇.၆ေဒၚလာနဲ႔ Trader ဟိုတယ္တို႔ကိုေပးလုပ္ထားဖို႕ ေပးလိုက္ပါလား။ ေျမေစ်း ေတြလံုး၀ထိုးက်သြားလိမ့္မယ္။ အခုက ဒါေတြကိုဘာလုပ္မလို႔ ဘယ္သူ႔ေပးမလို႔ ဒီအတိုင္းထားေန လဲမသိဘူး``ဟုေျပာၾကားသည္။
အထက္ပါကဲ့သို႔ေသာ အစိုးရပိုင္ေျမကြက္မ်ားအား ပုဂၢလိကသို႔ လုပ္ကိုင္ခြင့္ခ်ထားေပးျခင္းမ်ား ရွိေနေသာ္လည္း ပြင့္လင္းျမင္သာမႈအားနည္းကာ နီးစပ္သူမ်ားသာ ဆက္လက္ရရွိေနျခင္း၊ ဌာနတစ္ခုခ်င္းစီအ လိုက္လုပ္ထံုးလုပ္နည္းတစ္ခုခ်င္းစီျဖင့္ သီးသန္႔တင္ဒါမ်ားျပဳလုပ္ေဆာင္ရြက္ေနျခင္းေၾကာင့္ ျပည္တြင္း၊ျပည္ပ လုပ္ငန္းရွင္းမ်ားအတြက္ ေဆာင္ရြက္ရမႈရႈပ္ေထြးျခင္းမ်ားေၾကာင့္ ေျမေစ်းက်ဆင္းမႈအားတြန္းအားမေပးႏိုင္ပဲ ျဖစ္ေနေၾကာင္း ကၽြမ္းက်င္သူတို႔ကဆက္လက္ေျပာၾကားသည္။
ေဒါက္တာေအာင္သူရက``တင္ဒါေတြကေပးတဲ့အခ်ိန္ကတအားနည္းတယ္။ ျပည္ပလုပ္ငန္းရွင္ေတြအ တြက္ဆိုျပင္ဆင္ခ်ိန္လံုး၀မရဘူး။ ၿပီးေတာ့တင္ဒါအားလံုးကိုကိုင္ဖို႔ ဌာနတစ္ခုတည္းကေဆာင္ရြက္သင့္တယ္။ ဒါမွလုပ္ထံုးလုပ္နည္းက တစ္ႏိုင္ငံလုံုးတစ္ေျပးညီျဖစ္မွာ’’ဟု သံုးသပ္ေျပာၾကားသည္။
ေစ်းကြက္ရဲ႕တုံ႔ျပန္မႈ
“တစ္ေပပတ္လည္ႏႈန္း သတ္မွတ္ၿပီးတဲ့ေနာက္မွာ မွတ္ပံုတင္စာရြက္စာတမ္း႐ံုးမွာ မွတ္ပံုလာတင္တဲ့ အေရအတြက္မ်ားလာတယ္လို႔ သိရတယ္။ တစ္နည္းအားျဖင့္ ျပည္သူေတြအေနနဲ႔ နည္းနည္းေထာက္ ခံစျပဳတဲ့သေဘာမ်ိဳးရွိတယ္။ ဒီ ျပဒါးတိုင္က လက္ေတြ႕က်တဲ့ အနီးစပ္ဆံုး ျပဒါးတိုင္ေပါ့။ အရပ္မွာပဲ ၾကားတဲ့ သတင္းအရ သိန္း ၅၀၀၊ ၁,၀၀၀ တန္ ေလးေတြမ်ားတယ္လို႔ေျပာတယ္။ သေဘာကေတာ့ ေတာ့ အဲသလို သိန္း ၅၀၀၊ ၁,၀၀၀ တန္ေလးေတြ ေရာင္းတာ၀ယ္တာ ကို ႏိုင္ငံေတာ္အစိုးရကို အသိေပးတယ္ဆိုတာ ဒီႏႈန္းထားသည္ ျပည္သူအမ်ား ခုသာခံသာရွိတယ္၊ လိုလိုလားလား အခြန္ထမ္းေဆာင္ လိုတဲ့ ႏႈန္းထားေတြျဖစ္ တယ္။ တစ္နည္းအားျဖင့္လည္း ေသြး တိုးစမ္းၿပီးေတာ့ ဒီအခြန္ႏႈန္းထားကို လက္ ခံတဲ့သေဘာရွိတယ္” ဟု ဦးသန္းဦးက ဆိုသည္။
ေျမေစ်းအေပၚအစိုးရေျခလွမ္းသစ္ ထိေရာက္ႏိုင္မႈ
အိမ္ၿခံေျမတိုက္ခန္းေရာင္း၀ယ္မႈ အေပၚမွ အခြန္ပိုမိုရရွိေရးႏွင့္ ေစ်းႏႈန္းမ်ားက်ဆင္းေစေရးအတြက္ပါ သြယ္၀ိုက္ေဆာင္ရြက္သည့္ ရာျဖတ္ႏႈန္းထား သတ္မွတ္ျခင္းသည္ ထိေရာက္ကာ အလုပ္ျဖစ္ေစေရး အတြက္ အကန္႔အသတ္မ်ားရွိေနဆဲျဖစ္ေၾကာင္း ေစ်းကြက္ကၽြမ္းက်င္သူမ်ားက ေျပာသည္။
အေရာင္းအ၀ယ္ ျပဳလုပ္တိုင္း နာမည္လႊဲေျပာင္းမွတ္ပံုတင္သည့္ အေလ့အထနည္းပါးကာ အရပ္စာခ်ဳပ္ျဖင့္ အေရာင္းအ၀ယ္ျပဳလုပ္မႈမ်ားေနေသးျခင္းသည္ စိန္ေခၚမႈတစ္ရပ္ ျဖစ္ေနေသးေၾကာင္း Thura Swiss Myanmar Research, Consulting, Capital Markets မွ CEO ေဒါက္တာေအာင္သူရက ဆိုသည္။
ယင္းက “က်န္တဲ့တိုင္းျပည္ေတြမွာ လဲႊထ(အခြန္)နဲ႕ပတ္သက္တယ္ဆိုရင္လဲ အေရာင္းအ၀ယ္ျဖစ္ တယ္ဆိုတဲ့ေစ်းက ဟုတ္ႏိုင္မဟုတ္ႏိုင္ သြားၿပီးခန္႔မွန္းတာမ်ိဳးရွိတယ္။ ျမန္မာျပည္မွာက်ေတာ့ စိုးရိမ္ရ တာေလးေတြရွိမွာေပါ့။ တစ္ခုခ်င္းစီ သြားလုပ္ေနရင္ မွားသြားမလားဆိုတာမ်ိဳး ရွိႏိုင္တာေၾကာင့္ ၿခံဳၿပီး အကုန္လံုးကို သတ္မွတ္လိုက္ေတာ့ တြက္ထားလို႔ရတာေပါ့။ လူေတြက ေလွ်ာ့ၿပီးလုပ္ၾကတယ္ဆိုတာ မ်ိဳးကၾကေတာ့ Law Inforcement (တရားဥပေဒကို လိုက္နာေစမႈ)နဲ႔လည္းဆိုင္တယ္။အရင္ကဆို အရမ္းေလွ်ာ့တာမ်ိဳး လုပ္လို႔ရခ်င္ရႏိုင္မယ္။ ဒါေပမဲ့ အခုဆိုရင္ေတာ့ ဒါမ်ိဳးလုပ္လို႔ရခ်င္မွရေတာ့မယ္။ ၄၀ ရာခိုင္ႏႈန္းဆိုရင္ေတာင္ တစ္၀က္ေလာက္ပဲ လုပ္လို႔ရမွာေပါ့။ ဘာပဲ ျဖစ္ျဖစ္ေတာ့ Tax မ်ားေနရင္ေတာ့ အေရာင္းအ၀ယ္ကမ်ားမ်ားမလုပ္ေတာ့ဘူးေပါ့။ နည္းနည္းေတာ့ ေႏွးသြားမွာေပါ့။ ေစ်းကစားခ်င္တဲ့ သူကေတာ့ အရမ္းႀကီး အေရာင္းအ၀ယ္လုပ္ခ်င္ေတာ့မွာ မဟုတ္ဘူး။ တစ္ခုေတာ့ရွိတာေပါ့။ အရင္ကလို ပဲ၀ယ္ၿပီး နာမည္မလႊဲဘဲ တစ္ဆင့္ျပန္ေရာင္းတာမ်ိဳးလဲ ျဖစ္ႏိုင္တာေပါ့။ ဘာပဲျဖစ္ျဖစ္ အခြန္ဆိုတာက လည္း မွ်တဖို႔ကေတာ့လိုပါတယ္”ဟုေျပာသည္။
သို႔ေသာ္ လက္ရွိတြင္ ေျမကြက္မ်ား၊ အိမ္ၿခံတိုက္တာမ်ားအား အမ်ားအျပား ပိုင္ဆိုင္ထားသူမ်ား အဓိကအားျဖင့္ မည္သည့္ေငြမ်ားျဖင့္ ရယူထားသည္ဆိုျခင္းက ရာျဖတ္ႏႈန္းထားမ်ား သတ္မွတ္ကာ အေရာင္းအ၀ယ္အခြန္စည္းၾကပ္ျခင္း၏ ထိေရာက္ႏိုင္စြမ္းအေပၚ သက္ေရာက္မႈႀကီးမားမည္ျဖစ္သည္ကို “ဥပမာ အိမ္ၿခံေျမပိုင္ဆိုင္ထားသူေတြအေနနဲ႔ (ေခ်းေငြပါ၀င္မႈ) ဘယ္ေလာက္ရွိ မရွိဆိုတာပဲ။ ကိုယ့္ေငြနဲ႔ကိုယ္ ၀ယ္ထား ၾကတာဆိုရင္ေတာ့ ႀကိဳက္ေစ်းမရရင္ ကိုင္ထားႏိုင္မွာပဲ။ ေငြေခ်းၿပီး ၀ယ္တယ္ ဆိုရင္ေတာ့ ၾကာၾကာကိုင္ႏိုင္မွာ မဟုတ္ဘူးေလ။ ျမန္မာႏိုင္ငံမွာက ဒီလိုသတင္းအခ်က္အလက္မ်ဳိးက မရႏိုင္ေတာ့ ခန္႔ မွန္းရတာ အရမ္းခက္ပါတယ္။ တခ်ိဳ႕ လည္းေျပာၾကတာကေတာ့ ျပည္ပကလူ ေတြေတာင္ အတိုးနည္းနည္းနဲ႔ ပိုက္ဆံ ေခ်းလာၾကၿပီး ျမန္မာႏိုင္ငံမွာ ေျမေတြ ၀ယ္ၾကတယ္ေျပာၾကတာပဲ”” ဟု ေဒါက္ တာေအာင္သူရက ဆိုသည္။
မိုးပ်ံေျမေစ်းတို႔ရဲ႕ အစျပဳရာ
အိမ္ၿခံေျမေစ်းႏႈန္းမ်ား နယူးေယာ့ခ္ၿမိဳ႕ ေျမေစ်းႏႈန္းႏွင့္ နင္လာငါလားအထိ ျဖစ္လာျခင္းသည္ ယခင္ ေခတ္မ်ားက နည္းလမ္းအမ်ိဳးမ်ိဳးျဖင့္ ၀င္ေငြအေျမာက္အျမားရရွိထားၾကသည့္ နီးစပ္သူမ်ားက ေပါက္ေစ်း ထက္ အဆမတန္ပိုေပးကာ အိမ္ၿခံ၊တိုက္တာမ်ားကို ၀ယ္ယူၾကျခင္း ႏွင့္ ၁၉၉၇ ခုႏွစ္ ေနာက္ပိုင္းမွစ တင္ကာ ဧကသန္းေပါင္းမ်ားစြာေသာ ေျမယာမ်ားအား ဆီအုန္းစိုက္ပ်ိဳးေရးမွ အစျပဳေသာ လုပ္ငန္းစီမံ ကိန္း တင္သြင္းသူမ်ားထံ အတိုင္းအဆမဲ့ ခြင့္ျပဳေပးခဲ့ျခင္းမ်ားေၾကာင့္ လူတစ္ဦးတည္းမွ ေျမဧကသိန္း ႏွင့္ခ်ီကာ ပိုင္ဆိုင္သြားခဲ့ျခင္းမွ အစျပဳခဲ့သည္ဟု စီးပြားေရးပညာရွင္ ဦးလွေမာင္က ေျပာသည္။
ယင္းက “ေနာက္ပိုင္းက်ေတာ့ သစ္ကြက္ေတြေပးတယ္။ တနသၤာရီတိုင္းမွာ silver island တို႔ ဘာတို႔ စသျဖင့္ေပါ့။ လန္ပိကၽြန္းတို႔ဘာတို႔ေပါ့။ သူတို႔တင္ျပခ်က္ကေတာ့ ဒီကၽြန္းႀကီးကို Tourist resort လုပ္မယ္၊ ကာစီႏို႐ံုလုပ္မယ္ ဘာလုပ္မယ္ စသျဖင့္ေပါ့။ သူေဌးကၽြန္းတို႔ပါ။ Project Proposal (လုပ္ငန္း အဆိုျပဳခ်က္) တင္လိုက္တယ္။ ခ်ေပးလိုက္တယ္။ ဘာမွမလုပ္ဘူး။ ဒီကေန႔အထိ။ အဲဒီမွာရွိတဲ့သစ္ေတြ ခုတ္ၿပီး အကုန္လံုး ေရာင္းစားလိုက္တယ္” ဟု ေျပာသည္။
ဦးလွေမာင္ကဆက္လက္၍ “မႏွစ္က အေမရိကန္ကုမ္ၸဏီတစ္ခုက ရန္ကုန္- ေနျပည္ေတာ္အျမန္လမ္း တစ္ေလွ်ာက္ မွာ ေကာ္ဖီဆိုင္နဲ႔တြဲၿပီး ဓါတ္ဆီဆိုင္ေတြ အမ်ားႀကီးဖြင့္ဖို႔ရင္းႏွီးျမႇဳပ္ႏွံမႈ ေကာ္မရွင္ဆီမွာ ေလွ်ာက္ေတာ့ လမ္းမႀကီး တစ္ေလွ်ာက္လံုး ဘာမွသာမလုပ္ရေသးတာ ပိုင္ရွင္က ရွိေနၿပီးၿပီ။ လုပ္ခ်င္ရင္ တစ္ဆင့္ခံလုပ္မွရမယ္။ တစ္ဆင့္ခံေစ်းကမ်ားေတာ့ အဲဒီအေမရိကန္ကုမၸဏီလဲ လက္ေလွ်ာ့သြား တယ္”ဟု ေျပာသည္။
၂၀၁၃ ခုႏွစ္ မတ္လက ေနျပည္ေတာ္စက္မႈ၀န္ႀကီးဌာန႐ံုးတြင္ က်င္းပခဲ့သည့္ မီဒီယာေတြ႕ဆံုပြဲ တစ္ခုတြင္ သမၼတ ႐ံုး၀န္ႀကီး ဦးစိုးသိန္းက လက္ရွိအခ်ိန္တြင္လည္း ေျမဧကသိန္းႏွင့္ခ်ီကာ ေလွ်ာက္ထား ေနသူမ်ားရွိေနဆဲျဖစ္ကာ ထိုသူမ်ားအား ယခင္ကကဲ့သို႔ ခိုင္မာေသာလုပ္ငန္း စီမံကိန္းမရွိပါက ခြင့္ျပဳေပး ေတာ့မည္ မဟုတ္ဘဲ လုပ္ငန္းေဆာင္ရြက္ျခင္းမရွိေသာ ေျမရယူထားသူမ်ားထံမွေျမမ်ားကိုလည္း လုပ္ကိုင္ခြင့္႐ုပ္သိမ္းသြားမည္ ဟုေျပာၾကားခဲ့သည္။ သို႔ရာတြင္ ယေန႔အထိ အဆိုပါကိစၥသည္ တိက်စြာအေကာင္အထည္ေပၚလာမႈမရွိေသးေၾကာင္း ေလ့လာသူမ်ားကဆိုသည္။
၂၀၁၁ ခုႏွစ္ မတ္လ ၃၁ ရက္တြင္ အစိုးရသစ္ အာဏာရယူၿပီးေနာက္ျဖစ္ ေပၚလာသည့္ ျမန္မာ့စီးပြားေရး ပံုသ႑ာန္ အေျပာင္းအလဲမ်ားအရ ယခင္က ျမန္မာနိုင္ငံတြင္တည္ရွိခဲ့ေသာ တက္ေစ်းေမွ်ာ္၀ယ္ေရာင္း ျပဳလုပ္သည့္ ေစ်းကြက္ေလးခု ျဖစ္သည့္ ေရႊ၊ ေဒၚလာ၊ ကား၊ အိမ္ၿခံေျ တို႔အနက္ က်န္သံုးခုၿပိဳလဲသြားျခင္းသည္ ျပည္တြင္းေျမေစ်းမ်ားအခ်ိန္တိုအတြင္း အဆမတန္ထိုးတက္ေနျခင္းအေပၚ ဘူးေလးရာ ဖ႐ံုဆင့္ ျဖစ္ေစခဲ့ေၾကာင္း ပညာရွင္မ်ားကဆိုသည္။
ေျမေစ်းက်ေအာင္ အခြန္အျပင္
ဘာလုပ္ဖို႔လိုကၽြမ္းက်င္သူမ်ား၏ သံုးသပ္ခ်က္မ်ားအရ မိုးပ်ံေနေသာေျမေစ်းမ်ားက်ဆင္းေရးအတြက္ ေရာင္း၀ယ္ခြန္ စည္းၾကပ္ျခင္းတစ္ခုတည္းအျပင္ လုပ္ငန္း ေဖာ္ေဆာင္ျခင္းမရွိဘဲ ရယူပိုင္ဆိုင္ထားေသာ ဧကသန္းေပါင္းမ်ားစြာပမာဏရွိသည့္ ေျမမ်ားအား အမွန္တကယ္ လုပ္ငန္းေဆာင္ရြက္မည့္သူမ်ား လက္၀ယ္သို႔ စနစ္တက်ေရာက္ရွိေစျခင္းႏွင့္ အသံုးမျပဳဘဲထားရွိေသာ အစိုးရပိုင္ေျမမ်ားအား အစိုးရ ႏႈန္းထားအတိုင္း လုပ္ငန္းလုပ္ကိုင္ခြင့္ျပဳေပးျခင္းျဖင့္ ေစ်းကြက္အေပၚ အခ်ိန္တိုအတြင္း ႀကီးမားေသာ အျပဳသေဘာ သက္ေရာက္မႈရွိလာေစမည္ျဖစ္သည္။
ဦးလွေမာင္က “ဥပမာ ရန္ကုန္ၿမိဳ႕ရဲ႕ ေနရာေတာ္ေတာ္မ်ားမ်ားမွာ လံုး၀အသံုးမျပဳဘဲထားတဲ့ ေျမလြတ္ေတြ အမ်ားႀကီး ရွိေနတယ္။ ဥပမာ ကမၻာေအးဘုရားလမ္းလို အခ်က္အျခာအင္မတန္က်တဲ့ ေနရာမ်ိဳးရဲ႕ ၀ဲယာတစ္ဖက္စီမွာ ဧကေပါင္းမ်ားစြာရွိတဲ့ လံုး၀အသံုးမျပဳေတာ့ဘဲ ဒီအတိုင္းပစ္ထားလို႔ ၿခံဳႏြယ္ ပိတ္ ေပါင္းေတြေပါက္ေရာက္ေနတဲ့ ၀န္ႀကီး ဌာနပိုင္ ၿခံ၀န္းႀကီးေတြ မ်က္စိတစ္ဆံုး ရွိေနတယ္။ ဒါေတြကို အစိုးရတရား၀င္ သတ္မွတ္ေစ်း တစ္စတုရန္းမီတာ ၇ ဒသမ ၆ ေဒၚလာနဲ႔ Trader ဟိုတယ္တို႔ကိုေပး လုပ္ထားဖို႔ ေပးလိုက္ပါလား။ ေျမေစ်းေတြ လံုး၀ထိုးက်သြားလိမ့္မယ္။ အခုက ဒါေတြကိုဘာလုပ္မလို႔ ဘယ္သူ႔ေပးမလို႔ ဒီအတိုင္းထားေနလဲမသိဘူး” ဟု ေျပာၾကားသည္။
အထက္ပါကဲ့သို႔ေသာ အစိုးရပိုင္ ေျမကြက္မ်ားအား ပုဂၢလိကသို႔ လုပ္ကိုင္ခြင့္ခ်ထားေပးျခင္းမ်ားရွိေနေသာ္လည္း ပြင့္လင္းျမင္သာမႈအားနည္းကာ နီးစပ္သူမ်ားသာ ဆက္လက္ရရွိေနျခင္း၊ ဌာနတစ္ခုခ်င္း စီအလိုက္ လုပ္ထံုးလုပ္နည္းတစ္ခုခ်င္းစီျဖင့္ သီးသန္႔တင္ဒါမ်ား ျပဳလုပ္ေဆာင္ရြက္ေနျခင္းေၾကာင့္ ျပည္တြင္း၊ ျပည္ပလုပ္ငန္းရွင္မ်ားအတြက္ ေဆာင္ရြက္ရမႈ ႐ႈပ္ေထြးျခင္းမ်ားေၾကာင့္ ေျမေစ်းက်ဆင္းမႈအား တြန္းအားမေပးႏိုင္ဘဲျဖစ္ေနေၾကာင္း ကၽြမ္းက်င္သူတို႔က ဆက္လက္ေျပာၾကားသည္။
ERA Realty Network Pte Ltd ၏ Senior Division Director Mr Chia Yeong Teck ႏွင့္ ေတြ႔ဆံုေမးျမန္း
Written by ထားထားခင္
“ျမန္မာႏုိင္ငံမွာ ဘဏ္အတိုးႏႈန္းေတြကို ေလွ်ာ့ခ်ေပးႏိုင္မယ္ဆိုရင္ အိမ္ရာ၀ယ္ယူမႈေတြမွာ သြက္လက္လာလိမ့္မယ္လို႔ ထင္ပါတယ္”
ျမန္မာႏုိင္ငံတြင္ စင္ကာပူအိမ္ရာအေရာင္းျပပြဲ က်င္းပျပဳလုပ္ရန္ စီစဥ္ေနသည့္ စင္ကာပူအေျခစုိက္ ERA Realty Network Pte Ltd ၏ Senior Division Director Mr Chia Yeong Teck ႏွင့္ မဇၩိမက ေတြ႔ဆံုေမးျမန္းခဲ့သည္မ်ားကို ေဖာ္ျပေပးလိုက္ပါသည္။
စင္ကာပူႏိုင္ငံဟာ ႏိုင္ငံေပါင္းစံုက ရင္းႏွီးျမႇဳပ္ႏွံသူေတြ စိတ္၀င္စားတဲ့ႏိုင္ငံ တစ္ႏိုင္ငံ ျဖစ္တယ္ဆို ေတာ့ ျမန္မာႏိုင္ငံကိုလည္း ရင္းႏွီးျမႇဳပ္ႏွံသူေတြ စိတ္၀င္စားလာေအာင္ လုပ္ေဆာင္ႏိုင္ဖို႔ ဘယ္လို မ်ိဳးအႀကံ ျပဳလိုပါသလဲ။
ျမန္မာႏိုင္ငံက ဖြံ႕ၿဖိဳးဆဲႏိုင္ငံတစ္ႏိုင္ငံ ျဖစ္တဲ့အတြက္ ျပည္ပက ရင္းႏွီးျမႇဳပ္ႏွံမႈေတြ ၀င္ေရာက္တာ အ႐ွိန္ အဟုန္ေႏွးေနေသးတယ္။ ဒါေပမဲ့ စင္ကာပူကေတာ့ ဖြံ႕ၿဖိဳးၿပီးသား ႏိုင္ငံတစ္ခုအျဖစ္ အေျခက်ေနၿပီ ျဖစ္ တာေၾကာင့္ ရင္းႏွီးျမႇဳပ္ႏွံသူေတြကို ဆြဲေဆာင္ႏိုင္တဲ့ ႏိုင္ငံတစ္ခုအျဖစ္ ရပ္တည္ေနၿပီ။
သိသေလာက္ ေျပာရမယ္ဆိုရင္ ျပည္္ပက ၀င္ေရာက္လာတဲ့ ႏိုင္ငံျခားသားရင္းႏီွးျမႇဳပ္ႏွံမႈ လုပ္ငန္း႐ွင္ေတြက သူတို႔ရဲ႕ရင္းႏွီးျမႇဳပ္ႏွံမႈပံုစံကို ႏိုင္ငံတစ္ႏိုင္ငံထဲမွာ ရင္းႏွီးျမႇဳပ္ႏွံမႈ ၀င္ေရာက္မယ့္အစား ႏိုင္ငံအားလံုးကို ျဖန္႔ၿပီး ရင္းႏွီးျမႇဳပ္ႏွံမႈေတြ လုပ္လာၾကတယ္။ ႏိုင္ငံတကာ အေတြ႕အႀကံဳေတြနဲ႔ ရင္းႏွီးျမႇဳပ္ႏွံမႈ အက်ဳိးအျမတ္ အားသာခ်က္ေတြကို သိႏိုင္ေအာင္လည္း ပါတာေပါ့။ ဒီထဲမွာ စင္ကာပူႏိုင္ငံကလည္း ရင္းႏွီးျမႇဳပ္ႏွံမႈ အက်ိဳး အျမတ္ အ႐ွိဆံုးႏိုင္ငံ တစ္ႏိုင္ငံအျဖစ္ ပါ၀င္ပါတယ္။
စင္ကာပူႏိုင္ငံမွာ အိမ္ရာ၀ယ္ယူဖို႔အတြက္ ဘဏ္ေခ်းေငြက အေရးပါတယ္ဆိုေတာ့ ျမန္မာႏိုင္ငံမွာ ေရာအိမ္ရာက႑အတြက္ ဘဏ္စနစ္ေတြ ပိုမိုပီျပင္ဖို႔လိုလား။
စင္ကာပူႏိုင္ငံမွာ ရင္းႏွီးျမႇဳပ္ႏွံသူေတြကို ဆြဲေဆာင္ႏိုင္တဲ့ အဓိကအခ်က္က ဘဏ္ေတြက ထုတ္ေခ်းတဲ့ေခ်း ေငြေပၚမွာ တြက္ယူတဲ့ အတိုးႏႈန္းနည္းတာ။ တစ္ႏွစ္ကို ဘဏ္တိုးႏႈန္း ၁ ဒသမ ၅ ရာခိုင္ႏႈန္း ဆိုတာက စင္ကာပူႏိုင္ငံသား အပါအ၀င္ ႏိုင္ငံတကာက ၀ယ္ယူသူအားလံုးအတြက္ အလြန္ပဲသက္သာတဲ့အတိုးႏႈန္း ျဖစ္ပါတယ္။ ဒီအားသာခ်က္က စင္ကာပူအိမ္ၿခံ ေျမေစ်းကြက္ကို ပိုမိုခိုင္မာေစတဲ့အျပင္ စင္ကာပူအိမ္ၿခံေျမ ၀ယ္ယူသူအားလံုးအတြက္ ခိုင္မာတဲ့အက်ိဳးအျမတ္ကို ကာလတစ္ခုအတြင္းမွာ ျပန္လည္ ရ႐ွိေစပါတယ္။
ျမန္မာႏိုင္ငံအတြက္ သံုးသပ္ရမယ္ဆိုရင္ေတာ့ အိမ္ၿခံေျမ၀ယ္ယူမႈအတြက္ ကူညီေပးမယ့္ ဘဏ္စနစ္ေတြ အားနည္းတယ္။ ေနာက္ၿပီး ဒီမွာကမ်ားေသာအားျဖင့္ ေငြသားနဲ႔ လက္ငင္းေခ်ၾကတာဆိုေတာ့ အိမ္ၿခံ ေျမ ၀ယ္ယူမႈမွာ ဘဏ္ေတြကို သိပ္အားမထားၾကေသးတာေၾကာင့္လည္း ပါတယ္လို႔ ထင္တယ္။ ဒါေၾကာင့္ ျမန္မာႏိုင္ငံမွာ ဘဏ္ေခ်းေငြနဲ႔၀ယ္ယူတဲ့ စနစ္ေတြ ပီပီျပင္ျပင္ အေကာင္အထည္ ေပၚလာေစခ်င္သလို က်င့္လည္း က်င့္သံုးေစခ်င္ပါတယ္။ ျမန္မာႏိုင္ငံသားတိုင္းအတြက္ သာမကဘဲ ျပည္ပကလာေရာက္ရင္းႏွီး ျမႇဳပ္ႏွံတဲ့ ႏိုင္ငံျခားသားေတြအတြက္ပါ ဘဏ္စနစ္ေတြ အေကာင္အထည္ ေပၚလာေစခ်င္ပါတယ္။ ျမန္မာ ျပည္တြင္းက ဘဏ္အတိုးႏႈန္းေတြကိုလည္း အခုထက္ ေလွ်ာ့ခ်ေပးႏိုင္မယ္ဆိုရင္ အိမ္ရာ၀ယ္ယူမႈေတြမွာ ပိုျမန္ဆန္ သြက္လက္လာလိမ့္မယ္လို႔ ထင္ပါတယ္။
ေရရွည္အတြက္ စင္ကာပူႏိုင္ငံက ဘယ္လိုအားသာခ်က္မ်ိဳးေတြ ႐ွိလာႏိုင္မွာလဲ။
စင္ကာပူႏိုင္ငံကို လာေရာက္ ရင္းႏီွးျမႇဳပ္ႏွံတဲ့ ရင္းႏွီးျမႇဳပ္ႏွံလိုတဲ့လူဦးေရ အေရအတြက္ တိုးတက္လာေစဖို႔ ရည္႐ြယ္လုပ္ေဆာင္ေနတဲ့ စင္ကာပူအစိုးရရဲ႕ White Paper Plan အစီအစဥ္က စင္ကာပူ ႏိုင္ငံကလူဦး ေရကို လက္႐ွိ ၅ ဒသမ၂သန္းကေန ၆ ဒသမ ၉ သန္းအထိ တိုးတက္လာေစဖို႔ ဦးတည္ လုပ္ေဆာင္ေနပါ တယ္။ ရင္းႏွီးျမႇဳပ္ႏွံသူေတြ တိုးလာတာနဲ႔ ေလွ်ာ္ညီစြာ ျမင့္တက္လာမယ့္ လူဦးေရက စင္ကာပူကို ႏိုင္ငံ တကာ ရင္းႏွီးျမႇဳပ္ႏွံမႈေတြ ပိုမုိ၀င္ေရာက္လာေအာင္ ဖိတ္ေခၚမွာ ျဖစ္သလို စင္ကာပူႏိုင္ငံရဲ႕ စီးပြားေရး အဆင့္ပိုမိုတိုးတက္လာေအာင္လည္း ရည္႐ြယ္လုပ္ေဆာင္ပါတယ္။ ဒါက စင္ကာပူႏုိုင္ငံရဲ႕အိမ္ၿခံေျမေစ်း ကြက္ကို ပိုမိုႀကီးထြားလာေစၿပီး အိမ္ရာ၀ယ္လိုအားေတြကိုလည္း တိုးလာေစမွာ ျဖစ္ပါတယ္။
စင္ကာပူအိမ္ရာေတြက ေစ်းႏႈန္းသက္သာရဲ႕လား။ ဆိုလိုတာက ေပးလိုက္ရတာနဲ႔ ထိုက္တန္တဲ့ ေစ်းႏႈန္း႐ွိတဲ့ အိမ္ရာေတြလို႔ ေျပာႏိုင္ပါလား။
ႏိုင္ငံတကာကို လွည့္လည္သြားလာခဲ့တဲ့ အေတြ႕အႀကံဳအရ ႏိုင္ငံတကာမွာ႐ွိတဲ့ အိမ္ရာေစ်းကြက္ အေျခ အေနေတြကို ေတာ္ေတာ္မ်ားမ်ားကို ေလ့လာဖူးပါတယ္။ ဒီလုိေလ့လာတဲ့အခါမွာ သိခဲ့ရတာက စင္ကာပူ မွာ႐ွိတဲ့ အိမ္ရာေစ်းႏႈန္းေတြဟာ ႏိုင္ငံတ၀န္းမွာ႐ွိတဲ့ အိမ္ရာေစ်းႏႈန္းေတြထက္ သင့္တင့္တာကို ေတြ႕႐ွိခဲ့ရ ပါတယ္။ ဥေရာပႏိုင္ငံေတြမွာဆိုရင္ တစ္ေပပတ္လည္ကို US$ ၅,၀၀၀ ႐ွိေပမယ့္ အာ႐ွႏိုင္ငံ ေတာ္ေတာ္ မ်ားမ်ားမွာ တစ္ေပပတ္လည္ US$ ၄,၀၀၀ ေအာက္သာရွိတ့ဲအတြက္ သင့္တင့္တယ္လို႔ ဆိုရမွာပါ။စင္ကာ ပူၿမိဳ႕လယ္မွာလည္း အာ႐ွႏိုင္ငံေတြမွာ႐ွိတဲ့ တစ္ေပပတ္လည္ ေစ်းႏႈန္းနီးပါးေလာက္ပါပဲ။ ဒါေၾကာင့္ ရင္းႏွီး ျမႇဳပ္ႏွံသူေတြအတြက္ အခြင့္အေရး တစ္ရပ္ပါပဲ။
စင္ကာပူအိမ္ရာျပပြဲကို ျမန္မာႏိုင္ငံမွာ ဘယ္လုိပုံစံ က်င္းပသြားမွာပါလဲ။
သိပ္မၾကာခင္မွာပဲ ျမန္မာႏိုင္ငံမွာ စင္ကာပူ အိမ္ရာျပပြဲ က်င္းပသြားမွာပါ။ မႏၲေလးနဲ႔ ေနျပည္ေတာ္ၿမိဳ႕ေတြ မွာလည္း သြားေရာက္က်င္းပမွာ ျဖစ္ပါတယ္။ စင္ကာပူမွာလုပ္တဲ့ ၿပီးခဲ့တဲ့ အိမ္ရာျပပြဲႏွစ္ခုမွာ ရရွိခဲ့တဲ့ ျမန္မာႏုိင္ငံသားေတြရဲ႕ စင္ကာပူႏိုင္ငံက အိမ္ရာအေပၚ စိတ္၀င္စားမႈ၊ စင္ကာပူက အိမ္ရာ၀ယ္လုိအား စတဲ့အခ်က္ေတြကုိၾကည့္ၿပီး ျမန္မာႏုိင္ငံမွာ စင္ကာပူ အိမ္ရာျပပြဲလုပ္ဖုိ႔ စီစဥ္တာ ျဖစ္ပါတယ္။။
Ref:http://www.mizzimaburmese.com
ကမၻာ ႏိုုင္ငံႀကီးေတြျဖစ္တဲ့ဥေရာပႏိုင္ငံေတြမွာဆိုရင္ တစ္ေပပတ္လည္ကို US$ ၅,၀၀၀ ႐ွိေပမယ့္ အာ႐ွႏိုင္ငံ အေတာ္ေတာ္မ်ားမ်ားမွာ ကမၻာ့လူေနမႈစရိတ္အႀကီးဆံုုးျဖစ္တဲ့ စကာၤပူမွာေတာင္ တစ္ေပပတ္လည္ US$ ၄,၀၀၀ ေအာက္သာရွိေနတဲ့ အမိေျမျမန္မာလဲ U$ ၃, ၂၀၀ နီးနီး ရွိေနဆိုုေတာ့ လူႀကီးမင္းေတြေၾကြးေက်ာ္ထားတဲ့ စကာၤလိုုျဖစ္ေအာင္လုုပ္မယ္ဆိုုတာ သူတိုု႔စကားႏွင့္သူ ဒီတခါေတာ့ မွန္ေနတာပါဘဲဗ်.... ဟုုတ္ဖူးလား.... အမိတိုုင္းျပည္က အမ်ားစုုျပည္သူလူထုုေတြမဟုုတ္ပါဘူး...လူနဲစုုေျမယာအမ်ားႀကီးသိမ္းထားက်တဲ့ ခရိုုင္နီ-ျပာေတြ ႀကီးပြားခ်မ္းသာဖိုု႔ အတြက္ပါ.....
၂၀၁၄ ခုုႏွစ္ ဧၿပီလမွာ ဒီ၀တ္လ္ဆိုုဒ္က ႏိႈင္းယွဥ္ထားတာေလးၾကည့္လိုုက္ပါအံုုးဗ်...
Property Prices in Yangon, Myanmar
Do you live in Yangon? We need your help: Add data for Yangon!
Rent Per Month | [Edit] Avg. |
Range
|
Apartment (1 bedroom) in City Centre | 586.20 $ | |
Apartment (1 bedroom) Outside of Centre | 285.37 $ | |
Apartment (3 bedrooms) in City Centre | 1,172.41 $ | |
Apartment (3 bedrooms) Outside of Centre | 641.93 $ | |
Buy Apartment Price | [Edit] Avg. | |
Price per Square Meter to Buy Apartment in City Centre | 2,159.14 $ | |
Price per Square Meter to Buy Apartment Outside of Centre | 1,338.47 $ | |
Salaries And Financing | [Edit] Avg. | |
Average Monthly Disposable Salary (After Tax) | 252.03 $ | |
Mortgage Interest Rate in Percentages (%), Yearly | 10.33 |
These data are based on 315 entries in the past 18 months from 36 different contributors.
Last update: April, 2014
country data (source CIA, 2013) | |
GDP Per Capita ($) : | 1,400.00 |
GDP Growth Rate: | 6.30% |
Population Growth Rate: | 1.05% |
http://www.myanmar-housing.com/svlist.php
Myanmar Real Estate Prices Continue To Hike, Market Should Stabilize In The Future As Financing Becomes Available
By
Land in downtown Yangon, Myanmar’s financial center, has continued to skyrocket in price and can cost up to $800 per square foot, now that the government has permitted three-year leases to owners.
Sustaining a trend of urgent demand for office space as foreign investors pour into the country, buyers are now speculating on land in the former capital's central business district in order to build high-grade condominium buildings, said Khin Maung Aye, an executive with the Myanmar Real Estate Brokers’ Association Information Department, according to Mizzima, an India-based Myanmar news outlet.
“There are no offices in high-grade buildings left when foreigners arrive here to look, so investors are now buying up the plots left downtown,” Khin said.
At the current prices, a standard condo – 100 by 100 feet – will cost a buyer about $8 million, according to an agent at Shwe Kan Myay Real Estate. This, in a long-isolated and undeveloped Third World country, matches real estate prices in major cities across the globe.
The most recent spike in land prices came with the government’s extension of the term of leases from one year to three years last month.“Top-notch office buildings in Yangon are renting for more than comparable spaces in New York City,” said Jacob Frydman, CEO of United Realty, a commercial real estate investment and advisory company based in New York. “In addition, because Myanmar lacks a sophisticated banking system, annual rents are generally required to be paid in cash for the entire year in advance.”
Khin said that previously he only had phone inquiries, but recently he sold two of the five plots he showed to potential buyers in the downtown area, as the government extension gives more opportunities to buyers, Mizzima reported.
Yangon’s office space is limited as demand continues to outstrip supply, with foreign organizations occupying premier blocks including Sakura Tower and Sule Business Center, according to Mizzima.
The overwhelming demand does not mean that prices can keep rising, however. Well-off landowners in prime real estate areas are holding out for higher prices in a market they know will only go up, but many buyers have reached their limit, according to the Bangkok Post.
In many ways, this trend in Myanmar’s real estate market has been seen before.
“[The trend] has occurred in places such as Vietnam and other emerging nations with huge disparities between rich and poor,” said Frydman.
But the situation is likely change once financing becomes available in the marketplace, according to Frydman. The current Western investor craze will likely die down because it is difficult to generate emerging-market returns if land and development costs are as high as they are in Myanmar. In addition, the property bubble affects every sector of the economy, and hinders foreign investment.
As the system stabilizes, real estate pricing will, too. This is good news for foreign investors.
“Foreign investors should expect a normalization of pricing as the country develops a banking system and provides the ability for purchasers to finance real estate,” said Frydman.
................................။။။။။။။။။...............................
Myanmar Real Estate: High Property Prices Make It Difficult For Convenience Stores To Be 'Convenient'
The high real estate prices in Yangon, the commercial center of Myanmar, have made it harder for many foreign businesses to enter the Burmese market, yet it may be domestic entrepreneurs – like convenience store owners - who are more severely punished by the skyrocketing prices.
The convenience store sector in Myanmar has been in existence for only two years, after the civilian government took control of the Southeast Asian nation. The stores are concentrated in Yangon commercial areas such as Kyauktada, Latha and Pabedan, the Irrawaddy reported Wednesday.
The three biggest domestic convenience store operators in Yangon -- Myanmar Indo Best (which has 50 outlets), City Mart (with about 30 outlets) and Capital Hypermart -- have found it difficult to sustain their businesses, which are usually in densely populated areas with a lot of foot traffic, in the face of escalating real estate prices.
City Mart Holdings began operating its City Express convenience stores in 2012, but has yet to turn a profit, according to Win Win Tint, the director of the company. Initial investment per store amounts to 100 million kyats ($102,000) without even factoring in rent, so the pressure from cost is intense
“It’s still hard to look for better locations in crowded areas, because we need to open on ground floors, so rent prices are too expensive downtown,” said Win Win Tint, according to the Irrawaddy. “That’s why it has become a major issue for us to open more.”
Convenience stores, which rely on a steady stream of customers who make purchases such as snacks, beverages, cigarettes and small household goods, have changed the Burmese consumers’ shopping habits; previously, similar purchases could be made only at supermarkets and shopping malls. Many convenience stores also operate 24 hours a day.
But to be “convenient,” stores need to find ground-level locations, which are often the most expensive properties in already expensive areas of Yangon. Rents for a 1,200-square-foot ground-floor property in Kyauktada can cost 3 to 5 million kyats a month, according to a local real estate agent. With annual rent totaling upward of $60,000, it is no wonder that City Express stores have yet to make a profit.
An added pressure for these domestic chains is the possibility that many foreign convenience store operators, like 7-Eleven, may be looking to enter the Burmese market, the Irrawaddy reported.
“I can say that convenience stores will be a successful retail format in the future, so we need to prepare for foreign investment in this business now,” Win Win Tint said.
................................။။။။။။။။။...............................
Myanmar Real Estate Prices Skyrocketing, Capital City Yangon Has One Of The Highest Rental Rates In Asia, Due To Business Demands
Commercial real estate is booming in Myanmar’s capital city of Yangon as foreign companies respond to economic and political reforms by setting up shop in the Southeast Asian nation
Top-end office spaces in the city are commanding rents higher than anywhere in Asia with the exception of Beijing, Shanghai and Tokyo, and numerous skyscrapers are in development to meet the rapidly increasing demand.
Top-end office rents in Yangon go for about $90 per square meter currently, more than rents in Bangkok, Singapore and even parts of New York, according to the Bangkok Post, a Thai newspaper.
For years, Yangon’s buildings remained stunted compared to cities in more prosperous Southeast Asian neighboring countries. Until recently, only three buildings in Yangon reached above 20 stories – Sakura Tower, Center Point Towers, both mainly offices, and Traders Hotel by Singapore’s Shangri-La Hotels and Resorts.
In recent months, more ambitious building projects have broken ground.
Shangri-La began building a 20-story extension to the Traders Hotel. Living Square Company is due to start building a 27-story executive residence complete with penthouses and a rooftop helipad this month. Vietnam’s Hoang Anh Gia Lai (HAGL) is scheduled to break ground on an ambitious $440 million development of two 27-story buildings in the first phase, with four 28-story towers to follow, in a complex including offices, residences, commercial space and a five-star hotel.
Last week, on behalf of their client, December Construction Company (DCC), Myanmar Deals Leasing and Scipio Services, two Yangon-based real estate agencies, invited companies to apply for a tender to design, build, finance and operate what is set to be Myanmar’s tallest tower.
“What we’re seeking is an international developer or somebody who can build to that standard,” said Brett David Miller, managing director of Scipio. “We want this building to become an icon.”
Authorities in Myanmar, in response to such high-reaching building projects, are playing catch up and passing regulations to improve the safety of skyscrapers, Bangkok Post reported. In February, the Ministry of Construction’s Quality Control Committee set new rules that require reinforcing underground construction and foundations, regulations that high-rises in other Asian cities have followed for years.
As these construction projects are not scheduled to be finished until the end of 2014 at the earliest, they are not likely to alleviate the current real estate market with its supply shortage and high rent prices.
“New supply will come onstream but not enough to meet anticipated demand for the next five years,” said Tony Picon, managing director of the Myanmar office of Colliers International (LON:COL), a leading global commercial real estate services headquartered in Seattle.
With the increasingly expensive rent of office spaces, companies are turning instead to apartments and residences to set up operations, fueling the property boom in the residential sector.
In a report released last week, Scipio said that residential leasing prices could climb as much 46 percent in the second half of this year.
The report expects demand to become even more acute, following the announcement that Norway’s Telenor and Qatari Ooredoo have secured the lucrative telecom licenses, and will establish operations for mobile networks later this year.
An influx of oil and gas companies is expected to raise demand even more, as the government awards drilling concessions, according to Bangkok Post.
The boom has even spread out of Yangon, to places like Bago, 70 kilometers northeast of the capital, where plans have been announced for an international airport, and south of the Yangon River to the town of Dala, following the announcement of a new bridge. Dala land prices have risen about 300 percent in the past three months, according to Moe Zaw, the founder of Myanmar Deals Leasing.
The driver to the boom, is that people in Yangon increasingly have money to invest on the back of soaring foreign investment, expanding tourism industry, higher trade and more jobs, according to Zaw.
“Whenever people make money — if they have extra money in hand — instead of putting money in a bank they just buy land,” said Moe Zaw. “Everyone knows you’re not going to lose money buying land.”
Even as prices continue to rise, economists are urging the government not to meddle in the real estate market, but allow it to fluctuate according to demand, reports Mizzima, a Burmese news outlet based in Thailand.
“The rising cost of land is indeed a hindrance to the economic development of the city and the country at large. But it is not due to sellers’ greed—it is simply the trend of demand-pull market economics,” said Professor Aung Tun Thet, a member of the State Socio-Economic Development Advisory Council and advisor to the United Nations Development Program. ““We must accept this. I worry that the government will try to meddle with the market. Rather than controlling the market, infrastructure development should be undertaken and wasteland should be provided to real and potential investors.”
Ref:ibtimes.com
....................................
Myanmar Generates Real-Estate Interest
Developers Unveil Ambitious Plans for One of Asia's Most-Undersupplied Property Markets; 'First-Mover Advantage'
Updated Nov. 27, 2012
Outside Yangon, Myanmar, a development of 20 residential towers is going up, complete with golf course and shopping. As sanctions ease on the country, real estate is booming. Video by WSJ's Patrick Barta via #WorldStream.
THANLYIN TOWNSHIP, Myanmar—A possible scene from the future of Myanmar, one of the world's poorest countries, is taking shape on a bluff here overlooking a muddy stretch of the Bago River.
When finished, the Star City development will have an 18-hole golf course, at least 20 residential towers—some as high as 16 stories tall—24-hour security and waterfront restaurants. The million-dollar sales center has model condominium units with amenities rare in impoverished Myanmar, like walk-in closets and flat-screen TVs. More than 80% of the first 850 units under construction are sold.
"We're inventing the market" in Myanmar, says Soe Thiha Hlaing, director of sales at Star City, a project of local developer Serge Pun & Associates and its Singapore-based affiliate company, Yoma Strategic Holdings Ltd. Z59.SG +0.70%
As Myanmar escapes from years of sanctions that largely locked it out of the global economy, the country's real-estate market is among the first sectors to attract serious investor attention. Global hotel chains including Marriott International Inc.MAR +0.19% and Starwood Hotels & Resorts Worldwide Inc. HOT -0.23% have expressed interest, while Hong Kong-based luxury chain Shangri-La Hotels and Resorts is working on a pair of 21-story residential towers for serviced apartments set to open in mid-2013.
: A currently dilapidated railway building in Yangon would be incorporated into Yoma Strategic Holdings' development. Yoma Strategic Holdings
Yoma Strategic Holdings, whose backers include U.S.-based investment management firm Capital Group, said Monday it was planning a two-million square-foot, mixed-use development in downtown Yangon with two grade-A office towers, a five-star hotel and condominium, a mall, and other properties. The project, with an estimated cost of $330 million to $350 million, is designed to incorporate a Victorian-era red-brick railway headquarters built in 1877 but now disintegrating after years of neglect.
Local and foreign developers have proposed at least three other towers in Yangon, including a $60 million, 34-story apartment building and a $100 million 38-story office building. The president of one of Myanmar's largest local banks recently unveiled plans for a mixed-use satellite city outside of Mandalay, Myanmar's second-largest city, that could cost as much as $2 billion if completed, according to local media reports. Private-equity funds are kicking in millions of dollars to finish real-estate investments that started but never finished during a short-lived economic opening in the 1990s.
The developers are lured by one of the most undersupplied property markets in Asia, if not the world, which is now seeing its first surge in demand in years. Yangon has only about 1,850 high-end hotel rooms, according to Colliers International, and 740 serviced apartments, even as the country is on track to attract around a million visitors this year. There are only about 680,000 square feet of office space—less than some single office towers in New York. Most of Yangon is made up of crumbling colonial buildings and mildewing shop houses with little of note built since the late 1990s, when Western governments slapped sanctions on the then-military regime.
Renderings of proposed development in downtown Yangon which will incorporate a Victorian-era railway headquarters. Yoma Strategic Holdings
A new, nominally civilian government took over last year and began freeing political prisoners and loosening constraints on the media, among other steps, which in turn has fueled renewed interest in the country of 60 million people from multinationals such as General ElectricCo. GE +1.30% and PepsiCo Inc. Myanmar leaders are considering passing a law to allow foreigners to purchase condominiums as early as early next year, which could further juice the market.
The average residential property price in Yangon shot up 39% in the first nine months of the year, according to Silk Road Management, a local investment management firm, while hotel room rates increased 65%—among the fastest increases in the world. Office rates have more than doubled since 2011 to as much as $75 a square meter (11 square feet) and will likely rise beyond $110 a square meter in the next two years, Colliers International says. In central Tokyo, office rents average between $60 and $65.
Several big issues stand in the way of a full-fledged real-estate boom. Myanmar's antiquated financial sector and primitive networks for moving money in and out will make it hard for international firms to manage development deals. Meanwhile, land prices are climbing so quickly that it could make many potential deals uneconomical.
Underbuilt
Yangon real-estate investors are attracted to a market that has seen relatively little new property development since the 1990s. A look at Yangon's underbuilt market:
- Office: 680,000 square feet of space
- Serviced apartments: about 740 units
- Retail: more than 1.6 million square feet, but only a few modern malls
- Industrial: no new industrial estates added from 2004 to 2012
- Residential: average property prices have shot up 39% in the first nine months
- Hotels: only about 1,850 rooms
Source: Colliers International, Silk Road Management
"There are a lot of barriers to entry that are going to slow things down," says Matthew Fry, senior vice president of acquisitions and development in Asia-Pacific for Starwood. Even so, "there's definitely a first-mover advantage" for international firms that can overcome the hurdles most quickly, he says, just as there was for some companies like Starwood that launched hotels in Vietnam soon after its opening to foreign investors in the 1990s. Starwood has fielded about 20 inquiries from developers who want to launch Starwood-branded properties in Myanmar, Mr. Fry says, though it hasn't yet made a decision on how to proceed.
Land costs may present the biggest hurdle. Private-equity investors say they are seeing deals with land priced at $5,000 to $7,000 a square meter. At such high prices, many projects such as new industrial developments are unfeasible, says Serge Pun, whose Star City project is being built on land his company acquired many years ago at a time prices weren't as high.
Myanmar's government has responded by raising taxes on property transactions and calling on hotel owners to temporarily cap rates. It also is working on plans to build more low-cost housing and is considering creating a committee to craft further policies to control prices.
Meanwhile, first-mover projects are pressing forward, including Star City. The project, which was launched last December and whose total cost hasn't yet been finalized, is targeted at Myanmar's upper-middle class, which the developers believe will keep growing as Myanmar's economy opens. Spread across 420 acres about 20 minutes outside of Yangon, it is the kind of suburban enclave that is still uncommon in Myanmar, with plans for 9,000 housing units and a population of 25,000 people, as well as a water park, shops and restaurants. Because credit is hard to obtain in Myanmar, the development has counting rooms where buyers can hand over giant stacks of Myanmar kyat currency.
Buyers have included a few local pop stars as well as Myanmar residents living overseas who are becoming more optimistic about their home country. One of them is Htay Htay Yi, a 57-year-old single woman who works in a Singapore hospital performing ultrasound procedures, and wants to retire in Myanmar someday. She bought two units—a one-bedroom unit for about $47,000 and a two-bedroom one for $70,000—which she intends to rent out as investment properties for now.
"There are a lot of people who can afford this," she says.
—Celine Fernandez and Sam Holmes contributed to this article.
Write to Patrick Barta at patrick.barta@wsj.com
Ref:http://online.wsj.com/news/articles/SB10001424127887324784404578145042685642924
Ref:http://online.wsj.com/news/articles/SB10001424127887324784404578145042685642924
No comments:
Post a Comment